【股票分析】比較物管股，哪一個比較優質？

27 5 月 【股票分析】比較物管股，哪一個比較優質？

近一兩年，內地的物業管理公司都是非常熱門的投資標，例如龍頭碧桂園服務（6098)，由2019年初至今，升了兩倍，由11元左右到近期的33元。雅生活服務（3319) 則由10元左右升至近日的39元，大約有3倍。但選擇眾多，哪些較優質呢？

——-此文章最早於4月19日於我的Patreon平台刊登（鏈結）——–

我由於已在早前入了貨，所以上星期沒什麼動作，主要是研究不同的投資標。第一樣想講的是物管股，皆因它是我其中一個比較多貨的行業。優質的物管股升了不少，但仍然是一個足以讓我們在幾年內倍升回報的投資機會。

畢菲特說過：「用合理價錢買到一間優質公司股票，好過用低價撈到質素一般嘅公司。」

首先，長期投資想容易一點賺錢，最好是買優質企業的股票，因為即使你不是在它非常便宜時買入，你的投資仍然可以伴隨著優質企業每年成長。

上圖可見，即使是優質股，股價都會波動，但因為每年的生意愈做愈大，盈利穩定成長，股價的趨勢是向上。在合理價格買入時，如果企業能保持增長速度，回報很可能在幾年內達到一倍。如果在低價買到，倍升回報所需的時間就更短。

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回歸正傳，物管股當中就有不少優質企業。

簡單而言，物業管理公司提供物業管理服務、社區增值服務以及非業主的增值服務。

以碧桂園服務為例，物業管理服務包括保安、開荒清潔、綠化、園藝及維修保養服務等。

社區增值服務從業主生活需求入手，通過生活管家，打通整合營銷及構建渠道，將外部商家資源與業主需求連接，提供了廣泛多元的社區增值服務，具體包括： 1)家政服務； 2)拎包入住服務； 3)社區傳媒服務； 4)增值創新服務；5)房地產經紀服務； 6)園區空間服務。

非業主增值服務主要包括(i)物業開發商的售前業務管理諮詢服務，以及為其他物業管理公司管理的物業提供諮詢服務，(ii)在交付前階段向物業開發商提供開荒清潔、綠化及維修保養服務，及(iii)車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務。

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在港上市的物管股眾多，比較大型的是：碧桂園服務（6098) 、中海物業（2669)、綠城服務（2869)、雅生活服務（3319)、永升生活服務（1995)、新城悅服務（1755) 和保利物業（6049)。

當中，過去一年收入有強勁增長，加上淨利率較高的有碧桂園服務（6098) 、雅生活服務（3319)、新城悅服務（1755) 、永升生活服務（1995)。這四支物管股相對下比較優質。

雅生活服務（3319)和碧桂園服務（6098) 在市場上比較受歡迎，所以我下一篇會先講這兩家，並分享我對它們的價值估算。之後，我會再談新城悅服務（1755) 和永升生活服務（1995)。